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簡(jiǎn)單易懂辨別策劃案優(yōu)劣
作者：林海彬 時(shí)間：2010-12-31 字體：[大] [中] [小]
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在10余年的房地產(chǎn)操盤服務(wù)經(jīng)歷中，接觸過(guò)數(shù)不盡的開(kāi)發(fā)企業(yè)老板，有智慧的、有“聰明的”，正所謂：人上一百、形形色色；到最終看到某些真正智慧的開(kāi)發(fā)商都是會(huì)處理好科學(xué)規(guī)劃、精心策劃與嚴(yán)密計(jì)劃的系統(tǒng)關(guān)系的，在一塊土地上搞開(kāi)發(fā)，無(wú)論是搞旅游地產(chǎn)、蓋住宅樓盤、商業(yè)項(xiàng)目還是建工業(yè)園，組織自己的專家團(tuán)隊(duì)或者借助于外腦進(jìn)行總體策劃都是第一步的。
策劃案做出來(lái)后，需要進(jìn)行評(píng)判和下一輪決策，這是更關(guān)鍵的一步。地產(chǎn)知行者經(jīng)常提醒的——差的策劃案耽誤時(shí)機(jī)、甚至誤導(dǎo)投資；好的策劃案要有相對(duì)的新穎性、超前性及可操作性。但如何辨別這個(gè)差/好是很難的，已經(jīng)花了錢做策劃，難道還要再花更大一筆錢去組織更強(qiáng)的專家團(tuán)隊(duì)來(lái)評(píng)價(jià)策劃案？？？
地產(chǎn)知行者提示幾個(gè)簡(jiǎn)單的評(píng)價(jià)、辨別策劃案優(yōu)劣的核心板塊：
一 規(guī) 模：
宏大得離譜的肯定不是好東西。打開(kāi)策劃案一看，論調(diào)高得嚇人，“最”字滿天飛，什么世界唯一啦，國(guó)際一流啦，你都不要當(dāng)真，現(xiàn)在你無(wú)論去哪個(gè)縣城、小鎮(zhèn)走一走，連洗腳的地方都叫“城”了，幾棟小樓都敢叫“國(guó)際花園”。規(guī)模大得不著邊際的不要相信，開(kāi)發(fā)商自己心里首先要有一個(gè)基本的度量衡，就可以“看規(guī)模識(shí)方案”了，每平米房子的建筑成本，每公里高速公路基本造價(jià)，一般的企業(yè)能拿出多少錢，一般房地產(chǎn)住宅樓盤、商業(yè)項(xiàng)目的正常盈利能力及回收期等。回想起一個(gè)身披XXX中國(guó)策劃大師稱號(hào)的人為一個(gè)小三線城市策劃的一個(gè)叫“xx旅游城”的“大”策劃案需要招商引資，要建“中華五千年、世界五千年”等幾十個(gè)個(gè)獨(dú)立主題公園，占地近200平方公里，遷居國(guó)內(nèi)外高素質(zhì)人才上百萬(wàn)人，總投資近百億美元，還有一系列碩大無(wú)比的世界之最等等；不過(guò)幾年過(guò)去了到現(xiàn)在也沒(méi)有一個(gè)傻瓜蛋去投資開(kāi)發(fā)。
二 適用度：
放之四海而皆準(zhǔn)的是最不適用的，適合你的的才是你最需要的。如果是給你的企業(yè)或者項(xiàng)目做的策劃案，如果你感覺(jué)給另一家也可以，項(xiàng)目地本來(lái)在區(qū)縣，你感覺(jué)放到主城也可以，甚至你感覺(jué)給你做的策劃案似曾相識(shí)，地產(chǎn)知行者基本可以判定你的錢白花了。有些策劃案不結(jié)合本地資源，不結(jié)合本地市場(chǎng)，不結(jié)合開(kāi)發(fā)商的自身優(yōu)勢(shì)與實(shí)力，甚至都不考察、了解項(xiàng)目地市場(chǎng)情況，就閉門造車或者憑經(jīng)驗(yàn)、主觀臆斷而“策劃”出應(yīng)該怎么樣怎么樣操作。如果拋開(kāi)具體條件，策劃案本來(lái)沒(méi)有優(yōu)劣之分。在市場(chǎng)上正流行一些通用的策劃案（主要集中在網(wǎng)絡(luò)上、或招商會(huì)上叫賣），要么跟你談分成，要么逼你花數(shù)億元買斷；但是房地產(chǎn)項(xiàng)目每一個(gè)都是個(gè)案，如果不是因地制宜、最適合你企業(yè)及項(xiàng)目的方案你不要花錢充大佬，你把“她”娶回家沒(méi)用，因?yàn)椤八睂儆诖蟊娗槿耍皇悄愕摹?BR> 三 簡(jiǎn)易度：
一些境外服務(wù)機(jī)構(gòu)或在外地、外國(guó)鍍過(guò)金的策劃人喜歡在策劃案中夾雜洋文和晦澀難懂的詞匯，以顯示其水平或者顯示其有西方血統(tǒng)，地產(chǎn)知行者認(rèn)為這是對(duì)委托方的不尊重、甚至侮辱。策劃案是給人看的，讓人能簡(jiǎn)單易懂是最基本要求，讓人看不懂，好像高深莫測(cè)，其實(shí)，無(wú)論是有意、無(wú)意是故意為之，都屬于拼湊的夾生飯，應(yīng)該痛批。這不禁想起周立波說(shuō)的——把簡(jiǎn)單的事情搞到復(fù)雜到別人聽(tīng)不懂的人才叫“專家”。
四 份 量：
目前，一部分策劃人為了顯示策劃報(bào)告的內(nèi)容豐富、價(jià)值無(wú)量，也顯示其對(duì)得起委托方支付的費(fèi)用，策劃案是越來(lái)越厚重。明顯超重的肯定水分太多，因?yàn)橘I策劃案不是買白菜，不論斤兩。版面大、本子厚、分冊(cè)多的，要嚴(yán)加審查，看看究竟是干貨（核心），還是注水（忽悠）的。不像可研報(bào)告、商務(wù)計(jì)劃書(shū)等，策劃案是用來(lái)說(shuō)服自己（統(tǒng)一思想）、說(shuō)服政府（政策支持）、說(shuō)服搭檔（精誠(chéng)合作）、說(shuō)服市場(chǎng)（接受產(chǎn)品）用的，要求言簡(jiǎn)意賅，圖文并茂，簡(jiǎn)明扼要。在前年見(jiàn)到一個(gè)重慶還比較大的開(kāi)發(fā)商向我顯耀一個(gè)策劃案，據(jù)說(shuō)他花了上百萬(wàn)，共有7個(gè)分冊(cè)，什么戰(zhàn)略篇、定位篇、營(yíng)銷篇等等，翻開(kāi)看看，基本沒(méi)有多少有價(jià)值的內(nèi)容，但是老板愛(ài)不釋手，走到哪里都要用專用的小車推著，因?yàn)閷?shí)在太重了，結(jié)果我問(wèn)他這個(gè)策劃案是用在那個(gè)項(xiàng)目的，答曰：還在等適合這個(gè)策劃案的項(xiàng)目。
五 精美度：
裝幀過(guò)于精美更是策劃案的現(xiàn)代通病。地產(chǎn)知行者經(jīng)常跟房地產(chǎn)企業(yè)老板們講：裝訂也是花你的錢；所以跟我們IBC合作的企業(yè)都會(huì)精打細(xì)算了，會(huì)讓我們把初稿先拿來(lái)，越樸素越好，最后成品一般我們會(huì)建議分成兩種包裝，給政府及銀行的華麗一些（投人家所好），留給自己用的簡(jiǎn)本就行了。跟人一樣，當(dāng)然都希望外表美、心靈也美，既要有姿色，又要有修養(yǎng)。但內(nèi)部難以識(shí)別，首先映入你眼簾的總是外表，如果外表驚艷絕倫，你就要多個(gè)心眼了，是不是遇上一肚子稻草的繡花枕頭了，是不是遇上心胸險(xiǎn)惡的狐貍精了，是不是遇上水性楊花可能會(huì)給你戴綠帽子的了。雖然策劃案的包裝精美度與策劃案的優(yōu)劣沒(méi)有直接關(guān)系，但是外包裝越精美的，要越加小心，可能存在內(nèi)部缺憾。如果只是外表就能打動(dòng)你，說(shuō)明你太膚淺了，上當(dāng)機(jī)率肯定就要比別人高了。
姓名：林海彬 單位：英威斯特（重慶）商業(yè)投資顧問(wèn)公司（IBC） 職位：董事總經(jīng)理 歷 任： 全經(jīng)聯(lián)=理事/商業(yè)地產(chǎn)研究員 中國(guó)房地產(chǎn)專家聯(lián)=商業(yè)地產(chǎn)首席專家 中國(guó)房地產(chǎn)策劃師職業(yè)資格認(rèn)證培訓(xùn)=商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)師 重慶市金科集團(tuán)=商業(yè)地產(chǎn)總監(jiān) 重慶市威龍集團(tuán)=戰(zhàn)略總顧問(wèn) 重慶市房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)=專家委員 重慶市政府房地產(chǎn)發(fā)展研究中心=特約研究員 《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)危盤實(shí)操解碼系統(tǒng)》=創(chuàng)始人 一針見(jiàn)血洞穿商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)； 望聞問(wèn)切找對(duì)商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題核心； 對(duì)癥下藥解決商業(yè)地產(chǎn)危盤項(xiàng)目病根。 咨詢QQ ：437528611 郵 箱：xjzczl@126.com 電 話：15922918366